• 2018年上市房企经营能力榜单TOP50
  • 资讯类型:热点文章  /  更新时间:2019-05-08  /  浏览:128 次  /  

讯房产消息 自“房住不炒”这几个字反复拿出来定调楼市时,意味着中国房地产行业已由高速增长过渡到稳定发展阶段。尤其伴随着金融暴利时代的终结,如今更加考验地产企业精细化经营能力。

  如何赚钱以及如何持续稳定赚钱,每一家企业都在危机感的驱动中自我把脉。那么,在房企们交上的2018年成绩单中,经营能力到底如何呢?

  和讯房产独家发布的《2018年上市房企经营能力榜单TOP50》显示,经过了最原始的土地红利积累以及敏锐的反应调整能力,四位龙头老大哥经营能力依旧强劲,其中,融创和碧桂园继2018半年报后再次蝉联年度总经营能力冠亚军。

  而像龙光地产、时代地产、中交地产等中小型房企,由于更加重视经营质量和效率,也挺进了经营能力榜单前十强。

  但也有一些企业在追求规模增长的同时,忽视经营质量,稳定性差,导致总排名下滑严重,比如富力、绿地等。

  总榜单还显示,不少房企市值和销售规模差距大,千亿房企中,只有8家达到了千亿市值。而决定房企市值基本面的更多取决于盈利能力及持续性。

  需要说明的是,此次排行榜算法,对一个公司经营能力的评估,我们采用对分项排名计分,加总后得到这个公司的综合得分,再根据综合得分进行排名。

  假定参与排名的公司有50家,如果一个公司在ROE、营业收入增速、扣非净利润增速、市值这4个指标排名上分别为第3名,第20名,第10名,第9名,那么分别对应得分48,31,41,42,综合得分为162,以此参与排序,分数越高,名次越靠前。

  主流房企的筛选标准,综合考虑了三大因素,作为筛选进入榜单房企的基本条件:第一,2018年克而瑞房企销售榜单前100名;第二,整体上市房企;第三,相关指标可以通过公开信息渠道获得。


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  融创和碧桂园经营力蝉联冠亚军


  榜单显示,综合ROE(净资产收益率)、营业收入增速、扣非净利润增速、2018市值等四个指标来看,龙头房企有着极强的经营能力。

  其中,融创、碧桂园、恒大、万科,分列总榜单第1、第2、第7和第10名。尤其值得关注的是融创和碧桂园,在和讯房产独家发布的《2018上半年上市房企经营能力榜单TOP50》榜单中,这两家龙头房企就占据总榜前两名位置。

  而观察半年报和年报两个经营能力榜单,融创和碧桂园之所以能够蝉联座次,且与同量级房企拉开差距的关键原因,在于营业收入增速和扣非净利润增速两个指标的大幅增长。

  尤其是融创,不仅营收增速单指标成为前50强房企第一名,扣非净利润增速甚至达到了营收增速的2倍。

  由于营收和利润步入爆发增长的新阶段,融创在2018年业绩会上也表示“交出了有史以来最优年报”,还罕见地将“在坚实的优势平台上高质量增长”一行印在2018业绩发布会背景板上,足见底气。

  当然,这也符合行业规律:

  当达到一定规模后,一家企业经营水平便体现在赚钱能力上。而从ROE和扣非净利润增速两个上市公司盈利能力的指标看,龙头房企这种能力愈发强大。

  以碧万恒融2018年ROE为例,指标值均保持在20%—30%,超过前50强房企ROE17%这一平均值。有业内人士分析,由于龙头房企的规模和融资优越感明显,因此,ROE相对维持在高位,预计之后仍将稳定维持在20%左右的水平。

  股神巴菲特曾直言其在中国市场的选股标准:只有ROE不低于20%且能稳定增长(连续10年)的企业才能进入其研究范畴。说明投资者对企业ROE的重视程度。而按照巴菲特的选股逻辑,2018年龙头房企的ROE表现均可入选。

  和讯房产还注意到,在《2018年上市房企经营能力榜单TOP50》中,排名前10的房企,除了龙头房企霸占了四席之位外,还有三家中小型房企挺进前十:龙光第5、时代地产第8、中交地产第11(由于龙湖和时代地产并列第8,占了两席,中交实则是第10名)。

  从四个分指标看,这三家企业有一个共同特点:ROE均在30%左右,远高于一些大型房企,中交35.4%的ROE单项指标甚至是TOP50的最高分。此外,在营收增速达到40%—55%的基础上,时代地产和中交地产的扣非净利润达到了70%,后者远远高于前者增速。这说明,部分中小型房企在发展中,更加注重经营效率和发展质量。

  前10强房企,保利ROE最低

  不过,与龙头房企重视高质增长不同,也有一些冲规模的企业在追求规模增长的同时,忽视经营质量和运营效率,导致ROE较低,扣非净利润增速也远远低于营收增速。总体看,盈利稳定性较差。

  以销售规模排在碧万恒融之后的保利为例,保利的ROE位于前十强最后一位,在前50强中也排在后半段,且低于前50强ROE17%的均值。

  据和讯房产观察,近4年保利ROE都未超过20%。巴菲特的黄金搭档芒格曾表示:

  长期看,一只股票的回报率与企业发展息息相关,如果一家企业40年来的盈利一直是资本的6%(即ROE6%),那40年后你的年化收益率不会和6%有什么区别,即使当初你买的是便宜货。如果企业在20-30年盈利都是资本18%,即使当时出价高,其回报依然会让你满意。

  不仅如此,保利净利润增速低于营收增速的一半。由于各项盈利指标排名靠后,也使得销售规模排在第5位的保利总体经营能力水平排在总榜单的第18位。

  其实,在2018半年报时,保利的净利润增速高于营收增速的一倍多,盈利表现相对良好;但到了2018年报,两个指标表现就反了过来。

  在行业人士看来,这说明这类房企的盈利稳定性较差,在此前依靠毛利驱动增长,阶段性净利润增速高于营收增速,但受到如今调控限价的影响,受价格约束的毛利就会处于下滑态势,如此一来,就又会出现净利润增速远低于营收增速的现象。

  业内人士建议,毛利很难维持又想实现ROE高增长,可在三个因素上下功夫:净利润率、资产周转率、杠杆。而最佳方式是低杠杆,高净利润率,高资产周转率。

  当然,一直渴望进入前三的保利也意识到了该问题,在去年保利的股东大会上,董事长宋广菊就表示,公司在项目周转方面也学习了碧桂园的一些做法,现已有专门的运营中心来提高效率。常规情况下项目争取一年内能够销售,有些项目特殊情况下五六个月也可以。

  和讯房产发现,像保利这样的规模企业,存在上述问题的并不在少数。和讯房产观察《2018上半年上市房企经营能力榜单TOP50》和《2018年上市房企经营能力榜单TOP50》两个榜单,富力、绿地等企业都存在盈利稳定性差。

  比如,绿地和富力在半年报经营能力总榜单中分别排名在第9名、第16名;2018全年,滑落到了第22名、第33名。而影响总排名下降的主要指标都与ROE或扣非净利润增速有紧密关系。

  盈利水平及持续成长力与市值成正比

  总榜中,我们还发现一个现象:出色的盈利能力往往市值表现更好。

  榜单显示,2018年TOP50房企总市值达26089.4亿元,平均市值为521.78亿元。整体来看,市值规模集中度高,TOP16强(均为千亿规模)市值和销售规模成正比,销售额TOP16房企有13家房企市值超过均值。

  不过,仍有不少房企市值和销售规模差距大。

  千亿房企中,只有8家达到了千亿市值。个别销售额超千亿的企业市值仅100多亿。而一些销售规模虽然未达到千亿,但市值规模却比千亿企业还高。比如,销售额915亿元的龙光地产,总市值为471.9亿元,高于TOP16中的个别千亿房企。

  进一步分析,TOP16房企中,那些市值单项指标排名靠后,且2018总市值低于均值521.78亿元的房企,差距在于净利润增速或ROE等衡量公司盈利能力以及运用自有资本效率的指标分值低,从而显得与销售规模排名不相衬,进而影响整体经营能力的排名。而龙光的这两项指标由于排名靠前,所以拉升了龙光经营能力的总排名,跃居总榜单第5名。

  对此,中央财经大学会计学院教授鲁桂华向和讯房产表示,销售规模和市值并无必然联系,市值更多地取决于盈利水平及盈利持续成长能力,因为买股票本质上是购买盈利。另一位证券机构分析师则表示,市值规模不同来自于杠杆率、增长率以及盈利能力的微小差异。

  克而瑞研究中心国际业务总监洪圣奇向和讯房产表示,市值是投资者评估公司价值的重要指标,理论上也反映了企业经营能力。因此,在资本与房地产行业联系越来越紧密的当下,必须重视企业市值的优化,这在一定程度上代表着一家企业的盈利性和可持续发展程度。


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