• 社科院:期房预售制度有待深化改革 应稳妥推进现售
  • 资讯类型:热点关注  /  更新时间:2019-07-30  /  浏览:88 次  /  

新浪财经讯 中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组在2019年6月纬房指数监测分析的基础上,结合项目组对中国住房市场的长期跟踪研究,于今日发布了2019年7月《中国住房市场发展月度分析报告》。

报告指出,一线城市房价整体微跌,其中上海(楼盘)、深圳(楼盘)由涨转跌,北京(楼盘)、广州(楼盘)继续下跌。一线城市纬房指数监测显示,2019年6月,一线城市房价平均环比下跌0.615%,涨速比上月下降0.753个百分点。北京、广州房价继续保持稳中微降的态势,其中广州环比下跌0.86%,北京环比微跌0.48%。上海、深圳由小涨转为小跌,其中深圳环比下跌0.98%,上海环比微跌0.14%。

准一线及二线城市房价涨速进一步下降,但房价上涨格局暂未出现逆转。准一线城市纬房指数监测显示,2019年6月,准一线城市房价平均环比上涨0.948%,涨速比上月收窄0.6个百分点。其中杭州(楼盘)环比上涨0.74%,涨速比上月收窄0.87个百分点;重庆(楼盘)环比上涨0.25%,涨速比上月收窄0.71个百分点;天津(楼盘)环比下跌0.8%。6月热点城市苏州(楼盘)环比上涨3.6%,涨速虽比上月下降1.21个百分点,但相对涨速仍然略高。

二线城市房价总体平稳。二线城市纬房指数监测显示,2019年6月二线城市房价平均环比上涨0.146%,涨速比上月进一步收窄0.114个百分点。二线城市中,宁波(楼盘)房价环比上涨0.96%居首位,青岛(楼盘)房价环比下跌0.76%居末位,涨跌幅均相对较弱。近年来房价出现较大涨跌波动的厦门(楼盘),6月房价环比涨速降至0.58%,比上月降低0.93个百分点。西安(楼盘)、成都等曾经的热点城市房价均较为稳定。

三四线城市短期房价涨跌互现。三四线城市纬房指数监测显示,2019年6月,三四线城市房价平均环比上涨0.192%,涨速比上月略扩大0.061个百分点。118个三四线样本城市中,上涨的城市为65个,比上月增加15个,上涨城市占比为55%。2019年6月,作为环京风向标的廊坊(燕郊)房价环比下降2.41%,降幅与上月相近(2.64%)。

报告认为,部分房地产企业延期交房及烂尾的风险增大,期房预售制度有待深化改革。房地产市场本质上是具有较强波动性的市场。我国房地产企业大多采取高负债经营模式,本身蕴含着较大的经营风险。在过去十多年,由于房价涨多跌少,开发企业资金链断裂风险被乐观的市场表现所掩盖。随着“房住不炒”的全面推进,住房市场趋稳成为常态,负债率过高或对市场预判过于乐观的房地产企业,将面临资金链紧崩甚至断裂的风险。

随着市场理性回归,房地产企业资金链趋紧,延期交房及烂尾的风险增大。在期房预售制度下,这也将极大损害购房者的权益。特别是在三四线及以下城市,行业监管力量薄弱,市场下行压力加大,相对更容易出现无法按期交房现象。为此,有必要加快推进现行期房预售制度的改革,降低期房烂尾及延期交付风险。

报告建议,一、从保护购房者权益出发,因地制宜稳妥推进住房现售或提高预售条件。随着住房市场由快速上涨转入总体趋稳,房地产企业短期资金压力将迅速增大,期房烂尾或延期交付风险可能较快增加。在期房预售制度下,这些风险都将转嫁给购房者。特别是在三四线及以下城市,购房者权益更难以得到保护。为有效保护购房者合法权益、维护社会稳定,有必要因地制宜稳妥推进期房预售制度改革。对于短期供应较为充足的城市,可以考虑推进现售及取消预售许可;对于暂不具备推进现售条件的城市,可以考虑提高预售条件,并要求开发企业就按期交房提供可靠的第三方担保。

二、继续维持对开发企业融资的合理管控,从源头抑制土地相关炒作。为避免信贷资金“脱实入虚”或违规流入房地产市场,相关金融管理部门对房地产开发企业采取了一定的融资管控措施。这一方面有效地抑制了土地市场过热、平抑了短期房价,另一方面也造成开发企业资金的紧张。有观点认为,开发企业作为商品住房的生产者,其资金不足将影响市场供给,不利于住房市场的长期稳定。但应当看到,房价的主体部分是地价而非建设成本。开发企业资金紧张,受影响的主要是地价,并不会造成商品房开发量紧缩的后果。为稳定土地市场预期,从源头抑制土地和房地产的相关炒作,可以考虑将对开发企业融资的合理管控措施制度化。

三、坚持“房住不炒”,保持调控政策定力。“房住不炒”虽然有利于降低宏观风险和提升居民住房水平,但与土地财政在短期内具有一定的内在矛盾。随着“房住不炒”的推进,部分城市不可避免地要面临一定的财政压力。为避免市场出现政策性波动,这一方面需要坚持政策定力,继续抑制住房投资投机,保持房地产市场的持续稳定;另一方面需要加大财政结构转型力度,降低对房地产相关收入的依赖度。


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